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合同|违约致使不能实现合同目的可依法解除合
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来源:来自本站    日期:2019-12-27 14:00    点击次数:

合同|违约致使不能实现合同目的可依法解除合同

 赵鑫 商事争议析论 4天前

   合同目的是指合同各方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态,可以说任何合同的签订都基于签订方欲达到的结果。合同履行过程中,不可避免的会出现一方违约的情形,视违约的程度可能会导致守约方行使合同法定解除权,笔者曾代理过一起房屋租赁合同纠纷,因合同目的不能实现而诉请朝阳区法院依法解除。

 

一.房屋租赁合同中明确约定了房屋用途为居住。

   出租方(笔者代理方)将一层房屋出租给承租方,房屋用途明确约定为居住,因一层比较方便,承租方用于超市经营,但始终未能办理营业执照。合同中明确写明了用途是居住,承租方用于超市经营很明显违反了房屋用途和合同目的,且还是无照,单纯按此看,双方争议很简单,似乎没什么好抗辩的。

 

二.承租方在租赁前诉争房屋已经被他人用作超市无照经营,承租方辩解其是有偿受让超市,庭审中并以此来抗辩其未改变房屋用途。

   诉争房屋在承租方承租前就被他人用作超市无照经营,承租方自述其与他人签订了超市的《转让协议》有偿受让的超市,因此此前就是超市,不存在改变房屋用途的违约行为,还提供了书面证据、证人证言等证据予以佐证。

   根据合同相对性来看,不管此前房屋的用途是居住还是商用,现在双方签订的房屋合同中已经明确约定用途是居住,且出租方对承租方改变居住用途,继续无照经营超市的行为并未认可,为了阻止继续经营,还向工商、食药监举报过,承租方也因此受到过查处。因此,即便之前作为超市经营过,也并不意味着承租方可以以此对抗合同明确约定的房屋用途。

 

三.等待开庭期间正赶上合同约定的交纳下期租金时间,争议还没解决,是否还要求承租方继续交纳租金?

   笔者代理出租方立案后,等待开庭期间正赶上交纳下期租金的时间,如果承租方不再交纳租金,很明显对出租方诉求解除合同有利,但案件审理期限无法确定,尤其是房屋仍由承租方占用,这时是否要求承租方继续交纳及如果承租方选择继续交纳,如何避免在庭审中成为对出租方不利的证据成为了开庭前的重点,既要保证出租方的利益不受损,又不能让承租方在以后的庭审中以此作为相关证据。

   最后经过论证,笔者决定采用明确告知的方式,告知承租方可以按照房屋租赁合同继续交纳下期租金,但也明确向承租方表明出租方收取租金是基于什么。

 

四.承租方仍交纳租金,出租方仍收,是否构成对房屋用途改变的认可和对经营超市的默认,是否属于认可房屋租赁合同继续履行?

   笔者给承租方发送手机短信(短信可以明确体现手机号码、时间和所发送、接收的文字内容)内容简要为:1.因争议尚未在法律上最终解决,房屋还被占用,可先按合同交纳下期租金;2.明确出租方收取下期租金并不代表对房屋用途改变和经营超市的认可,也不代表认可房屋租赁合同继续履行;3.待争议在法律上最终解决后,会根据承租方对房屋的实际占用时间及相关违约涉及的费用,实行多退少补。

   承租方也有自己的打算,虽未给笔者回复短信,但仍按时交纳了下期的租金。庭审中也如笔者之前所预料的,承租方以又交纳了下期租金,且出租方也已收取为由,证明出租方认可继续履行房屋租赁合同。笔者也拿出短信截图作为证据,证明在收取租金前已经明确告知了承租方,继续收取租金不代表对其行为的认可,也不代表认可房屋租赁合同继续履行。

   最终朝阳区法院认定因承租方违约致使合同目的不能实现,进而支持了笔者代理的出租方请求解除房屋租赁合同并腾空交还的诉讼请求。

 

五.法律对合同法定解除的规定。

  《合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。

   第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

 

六.笔者提示。

   房屋租赁类合同尽量在合同中明确约定房屋用途。若在合同履行过程


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